仲介とは？買取再販とは？不動産売買のしくみとホームインスペクション

ホームインスペクション（住宅診断）とは、建築士などの専門家が住宅の欠陥や劣化、補修が必要な箇所があるかを確認する住宅診断サービスです。
ホームインスペクターと呼ばれるプロが調査することにより、建物がどのような状態であるかを把握することができます。

中古住宅購入のしくみ

不動産会社が売買する中古住宅には、「仲介」と「買取再販」の２つの販売形態があります。
「仲介」とは売主が個人で不動産会社が間に立ち、買主に紹介するという形態です。
そして、「買取再販」とは不動産会社が中古住宅を購入し、リフォームし、販売する、売主が不動産会社となるという形態です。

仲介業者の売買

現在多くの中古住宅が「仲介」で取引されています。「仲介」は個人の売主から、売却を依頼された不動産会社が買主を募集します。
また、住宅を探している買主に対し、条件に合う物件を紹介したり売主又は売主側の仲介会社との交渉をおこないます。

仲介物件の特徴

• 仲介手数料が発生する。（物件価格の3％＋6万円（速算式）が上限）
• 個人間取引の為、物件価格に消費税はかからない。但し、仲介手数料には消費税が発生する。
• 中古住宅の購入後に欠陥が見つかった場合、不動産会社自体は欠陥の責任を負わない。

買取再販業者の売買

中古住宅の所有者から、自社で物件を買い取りリフォームをおこなって販売します。
売主から直接買い取る為、早期に売却したい場合は非常に有利です、ただし、不動産会社は利益をのせて販売しなければならない為、市場価格よりも買取価格は安くなります。

買取再販物件の特徴

• 不動産業者が直接売主となる為、仲介手数料は発生しない。
• 物件価格（建物部分）に消費税がかかる。
• 不動産会社には宅建業法により２年間の瑕疵担保責任が生じる。

仲介物件と買取再販物件はどちらが良いのか？

買取再販物件は不動産業者がリフォームを行いますので、気に入った物件が見つかれば購入後に余計な費用はかかりません。また、購入後に欠陥が見つかった場合、引渡し日から２年間は不動産会社が責任をもって欠陥を補修する義務が生じます。そのような点から考えれば安心できると考えて良いでしょう。
但し、リフォーム完了物件を購入するので、不動産業者がリフォーム前の欠陥に対して根本的な修繕をしていなくても、見た目は奇麗な状態となる為、リスクがある事を考慮しておく必要があります。
例えば、外壁から室内へ雨漏りが生じている場合、室内のクロスを張り替えるとシミ跡や黒カビが見えなくなるというような状況です。
購入後、すぐに気が付くようなものであれば不動産業者に瑕疵担保責任を問えますが、２年を過ぎてしまうと対応してくれない事もあり、購入者が補修費用を負担せざるを得ない場合もあります。

不動産物件のほとんどは仲介による取引です。豊富な物件から購入者の希望に近い物件を探すことが可能です。また、取引される物件も買取再販物件と比較して価格が安く抑えられる場合があります。しかし、多くの場合は現状のまま物件が引き渡される為、物件によってはリフォーム費用がかかります。リフォームの内容によっては買取再販物件より高くなる場合もあります。
また、仲介物件の取引の多くは現状有姿売買で取引されており、また瑕疵担保責任免責で契約される場合が多いです。
このような契約では購入後に欠陥が見つかった場合、購入者が補修費用を負担しなければならなりません。また、不動産会社自体は欠陥の責任を負いませんので注意が必要です。

買取再販物件も仲介物件も購入前の確認が大切

住宅の購入は、人生の中でも大きな買い物の一つです。
ほとんどの住宅購入者は、専門家（不動産業者）に依頼し住宅を探します。
しかし、不動産業者は不動産売買のプロですが建築の専門家ではありません。
取引を円滑に進める為の力にはなれますが、建物の状態までは把握していません。
非常に重要な事ですが住宅購入の決定権はあくまでも買主です。

ホームインスペクションは買主様のリスクを減らす為、専門家として住宅の状態を調査し、その結果を報告いたします。