売主が行うホームインスペクションの注意点

ホームインスペクションは買主が住宅の状態を知るために依頼する事が一般的です。ですが、最近は宅建業法の改正等もあり、売主がホームインスペクションを依頼するケースも増えてきました。
しかし、買主側からすれば、売主から出されたインスペクション結果が信頼できるか不安になっているようです。
当社のホームページをご覧いただいている方もインターネット検索でお越しになられた方が多いと思います。
そうして得た情報の多くは売主のインスペクションについて過剰に不安にさせるものであったり、信頼できないから買主側でインスペクションを行いましょうとまとめる内容ばかりだと思います。
確かに、売主が悪い結果を隠す可能性がある、売主に有利な情報だけを記載し錯誤させるようにする等、疑いだしたらきりがありません。

売主側の情報を信用できるものにする為には

瑕疵担保責任を明確にする。

売主のインスペクション結果が本当に信用できるものであれば、契約にその内容を記載してもらいましょう。
一般的な個人間売買の瑕疵担保責任の期間は2～3ヵ月で定めている場合が多くなっています。中には瑕疵担保責任を免責にする契約内容になっているものもあります。
そこで、売主がおこなったインスペクション結果に問題が無ければ、最低1年間は瑕疵担保責任を請け負ってもらうように交渉する事をお勧めします。
他にはインスペクションを実施した会社に既存住宅瑕疵保険に加入してもらい、売主に代わって瑕疵担保責任を引き受けてもらう方法もあります。
費用はかかりますが万が一を考えれば決して高い費用ではありません。
但し、売主が瑕疵担保責任について引き受けを拒んだり、インスペクション会社が保証の引き受けを断るような場合、提出された報告内容は信頼できないといって差支えありません。

自ら実施したインスペクションの結果に責任が持てないような会社は信用してはいけません。買主がインスペクション会社を探す場合も同様ですので参考にして下さい。

インスペクション会社の情報を精査する

売主が実施するインスペクションは不動産会社からの斡旋によるものがほとんどです。
これも買主が不安になる要因の一つだと思います。
そこで、売主から報告書を見せてもらった場合、報告書に記載されている調査会社がどのような会社であるか調べてみましょう。
調査報告書には必ず調査実施者の名前、事務所名が記載されています。
インターネットでの検索や、売主に住所や電話番号を聞いても良いでしょう。
売主や不動産会社が答えてくれない場合は信頼できないと考えて大丈夫です。
連絡先を教えてもらった場合は、実際に電話やメールで建物の状況について質問してみても構いません。
そこで対応の誠実さや、的確な回答がもらえれば報告書も信頼できるのではないでしょうか。

セカンドオピニオンの実施

ここまでは売主の調査結果の信頼性について検討してきました。
そして、調査結果から住宅に問題が無いので瑕疵担保責任や住宅保証の引き受けをする。といってもらった場合は信頼性も担保できる為、契約を進めても安心できると思います。
しかし、瑕疵担保責任について拒否されるような場合についてはいくら報告書を受け取ったとしても信頼できるものではありません。
その時は、買主がホームインスペクションを実施する必要が出てくるのではないでしょうか。積極的にセカンドオピニオンについて売主に交渉し、インスペクションを実施する必要があります。
それも断られた場合は、その売主や不動産会社は信頼できるのでしょうか。

中古住宅購入の意思決定

最後に、中古住宅に同じ物件は一つもありません。
中古住宅に全く問題のない住宅はありません。問題のある劣化事象が見つかるか、経過年数に伴う軽微な劣化事象が見つかるか、維持管理を行い適切に修繕されているかです。
買主は調査結果や瑕疵担保責任等の在り方について検討し、それでも諦められないような物件が見つかった場合は、買主自身の責任において後悔の無いように選んで下さい。

（民法の改正について）
2020年4月に改正民法の施行がされるのはご存知ですか？
120年ぶりの大改正となっており、不動産業界では非常に注目されています。そして、この改正が中古住宅市場に与える影響は非常に大きなものとなっています。
理由は売主の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わるからです。
この改正によって売主の責任は重くなり、買主は契約内容に適合しなければ様々な契約不履行による請求ができることになります。
その為、売主は責任を問われないように積極的にインスペクションをおこなうようになるでしょう。